Aidat Artışına Yeni Sınır: 7579 Sayılı Kanun'la Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Ne Değişti?

22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) işletme projesini düzenleyen 37. maddesinde değişiklik yaptı. Değişiklik teknik görünse de sonucu son derece somut: bir yönetici artık tek başına aidat belirleyemiyor, geçici dönemde uygulayacağı artış da yasal bir tavana bağlanmış durumda.

Bu yazıda değişikliğin ne getirdiğini, yöneticilerin uygulamada nasıl bir yol izlemesi gerektiğini ve kat maliklerinin hangi noktalarda hak sahibi olduğunu adım adım açıklıyoruz.

Kısaca ne değişti?

Üç başlıkta özetlenebilir:

• İşletme projesi genel kurulda onaylanır. Yöneticinin hazırladığı bütçe, kat malikleri kurulunda aynen veya değiştirilerek kabul edilmedikçe kalıcı hale gelmez.

• Onaylı proje yoksa geçici işletme projesi devreye girer ve bunun genel kurul onayına sunulması için en geç üç aylık bir süre öngörülmüştür.

• Geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranını (YDO) aşamaz. Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre her yıl ilan edilen bu oran, geçici dönem için fiilî bir tavan işlevi görür.

Özetle: yönetici artık karar verici değil, teklif hazırlayıcı konumunda. Nihai söz kat malikleri kurulunda.

İşletme projesi tam olarak nedir?

İşletme projesi, bir apartman veya sitenin bir yıllık tahmini gelir–gider bütçesidir. İçinde şunlar bulunur:

• Ortak giderlerin kalem kalem tahmini tutarı (personel, elektrik, su, asansör bakımı, temizlik, sigorta, jeneratör, havuz, peyzaj, yönetim ücreti…)

• Bu giderlerin bağımsız bölümlere hangi ölçüye göre dağıtılacağı

• Her bağımsız bölüm malikinin ödeyeceği aylık avans, yani aidat

• Ödeme tarihleri ve gecikme halinde uygulanacak yaptırım

Yani “aidat 3.500 TL oldu” cümlesinin arkasında bir işletme projesi vardır. Değişiklikten sonra bu projenin meşruiyeti, genel kurul onayına bağlı.

Geçici işletme projesi ve üç aylık süre

Uygulamada en çok karışıklık yaratan nokta burası. Bir binada onaylı işletme projesi yoksa — örneğin genel kurul toplanamadıysa, yeni teslim edilmiş bir siteyse ya da yönetim değiştiyse — bina bütçesiz kalamaz. Bu durumda yönetici bir geçici işletme projesi hazırlar ve tahsilata bu proje üzerinden devam eder.

Ancak bu geçicilik süresizdir değil: geçici proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunun onayına sunulmalıdır. Üç ay, bir genel kurulu usulüne uygun çağırmak, gündemi tebliğ etmek ve toplantıyı yapmak için makul bir süredir; kaçırıldığında yöneticinin hukuki pozisyonu zayıflar.

Yeniden değerleme oranı sınırı ne anlama geliyor?

Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından her yıl kasım ayında ilan edilen, vergi ve harçların güncellenmesinde kullanılan resmî bir orandır. Yeni düzenleme, geçici işletme projesindeki artışı bu oranla sınırlıyor.

Örnek üzerinden bakalım. Bir sitede geçen yılın onaylı projesine göre aidat 3.000 TL olsun ve ilgili yıl için ilan edilen YDO'yu varsayımsal olarak %25 kabul edelim:

Senaryo	Yeni aidat	Durum
Geçici projede %25 artış	3.750 TL	Sınır içinde
Geçici projede %60 artış	4.800 TL	Sınırı aşıyor — aşan kısım hukuken geçersiz
Genel kurulda onaylanan %60 artış	4.800 TL	Geçerli — sınır geçici projeye özgüdür

Buradaki kritik ayrım şudur: tavan, geçici işletme projesi için geçerlidir. Kat malikleri kurulu, gerçek gider artışını görüp bilinçli biçimde karar alırsa daha yüksek bir aidat belirleyebilir. Sınır, kat maliklerinin iradesini değil, yöneticinin tek taraflı takdirini sınırlandırır.

Yöneticiler için altı adımlık yol haritası

1. Mevcut durumu tespit edin. Binanızda geçerli ve onaylı bir işletme projesi var mı? Onay tarihi ve karar defteri sayfası nedir?

2. Bütçeyi gerçek verilerle kurun. Son 12 ayın fiilî giderlerini kalem kalem çıkarın; tahmini değil, gerçekleşen rakamlardan yola çıkın.

3. Artışı gerekçelendirin. Asgari ücret, doğal gaz, elektrik, asansör bakım sözleşmesi gibi kalemlerdeki artışı belgeleyin. Gerekçesi yazılı olan bütçe genel kurulda çok daha kolay geçer.

4. Genel kurulu usulüne uygun çağırın. Toplantı çağrısı, gündem ve tarih tüm kat maliklerine yazılı olarak ulaşmalı; işletme projesi gündem maddesi olarak açıkça yer almalı.

5. Kararı karar defterine işleyin. Onaylanan projeyi ek olarak defterle birlikte saklayın ve imzalatın.

6. Onaylı projeyi kat maliklerine tebliğ edin. Tebliğ, ileride açılacak bir icra takibinin veya davanın en güçlü dayanağıdır.

Kat malikleri ne yapabilir?

Kat maliki sıfatıyla üç temel hakkınız var:

• Bilgi isteme. İşletme projesinin bir örneğini ve dayandığı gider kalemlerini yöneticiden talep edebilirsiniz.

• Genel kurulda değiştirme. Proje kurulda “aynen veya değiştirilerek” kabul edilir; bir kalemi tartışmaya açmak hakkınızdır.

• Denetim. Kat malikleri kurulu, hesapları denetlemek üzere denetçi seçebilir; yönetim planında aksi belirtilmemişse denetim üç ayda bir yapılır.

Aidatın hukuka aykırı belirlendiğini düşünmek, aidatı ödememek için gerekçe değildir. Ödeme yapmadan itiraz etmek, gecikme tazminatı ve icra takibi riskini üzerinize alır. Doğru yol, ödemeye devam ederken itirazı usulüne uygun biçimde kayda geçirmektir.

Sık sorulan sorular

Genel kurul toplanamıyorsa ne olur?

Toplantı yeter sayısı ilk çağrıda sağlanamazsa ikinci toplantı yapılır ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Yani “kimse gelmiyor” mazereti kalıcı bir çözümsüzlük değildir; usulüne uygun ikinci çağrı süreci işletilmelidir.

Aidat yıl ortasında artırılabilir mi?

Öngörülemeyen bir gider (asansör arızası, çatı yalıtımı, kazan değişimi) ortaya çıktığında kat malikleri kurulu ek bütçe kararı alabilir. Bunun yolu yine genel kurul kararıdır; yöneticinin tek başına ek tahakkuk yapması sağlıklı değildir.

Kiracı mı ödeyecek, malik mi?

Ortak giderlerden kat maliki sorumludur; kiracı, kira sözleşmesi gereği bu bedeli üstlense bile yönetimin muhatabı maliktir. Kiracının ödememesi maliki sorumluluktan kurtarmaz.

Bu süreci profesyonel bir ekiple yürütmek isterseniz. SQM Yönetim olarak yönettiğimiz binalarda işletme projesini gerçek gider verileriyle hazırlıyor, genel kurul çağrısından karar defterine kadar tüm süreci mevzuata uygun biçimde yürütüyoruz. Binanız için bir ön görüşme talep etmek isterseniz 0543 940 92 66 numaralı hattımızdan bize ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışmanızı öneririiz.