Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Karşı Yöneticinin Hukuki Yolları

Her binada birkaç tane vardır: aylardır ödemeyen daire. Tahsil edilemeyen aidat sadece bir alacak sorunu değildir; asansör bakımının aksamasına, personel maaşının gecikmesine ve diğer kat maliklerinin motivasyonunun düşmesine yol açar. İyi haber şu: Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye oldukça güçlü araçlar veriyor. Kötü haber ise, bu araçların çoğu doğru sırayla kullanılmadığı için işe yaramıyor.

Adım 0: Hukuki zemini kontrol edin

İcra takibine başlamadan önce üç belgenin yerinde olması gerekir:

• Onaylı işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı

• Bu projenin/kararın ilgili kat malikine tebliğ edildiğine dair kayıt

• Borcu kalem kalem gösteren güncel cari hesap dökümü

Bu üçü olmadan açılan takipler, itiraz edildiğinde zayıf kalır. Tebligat kaydı, uygulamada en çok atlanan ve en çok pahalıya patlayan eksiktir.

Adım 1: Gecikme tazminatı

Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür. Bu, faiz değil kanundan doğan bir tazminattır ve ayrıca kararlaştırılmasına gerek yoktur.

Pratikte iki tercih söz konusudur: bazı binalar caydırıcılık için oranı olduğu gibi uygular, bazıları komşuluk ilişkilerini gözeterek uygulamaz. Her iki tercih de meşrudur; önemli olan kararın kat malikleri kurulunda alınmış ve tüm daireler için aynı şekilde uygulanıyor olmasıdır. Seçici uygulama, en hızlı güven kaybettiren şeydir.

Adım 2: Yazılı ihtar

Zorunlu değildir ama işe yarar. Borcun tutarını, dayanağını ve ödeme için verilen süreyi içeren yazılı bir bildirim, birçok dosyayı icraya gitmeden kapatır. İhtarın bir örneğini yönetim dosyasında saklayın.

Adım 3: İcra takibi

Ortak gider alacağı için yönetici veya kat maliklerinden her biri icra takibi başlatabilir ya da dava açabilir. Uygulamada izlenen yol ilamsız icra takibidir: takip talebi verilir, borçluya ödeme emri gönderilir.

• Borçlu süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilir.

• Borçlu itiraz ederse takip durur; alacaklı tarafın itirazın iptali davası açması gerekir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.

Adım 4: Kanuni ipotek hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen ortak gider alacağı için borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak tapuya tescil ettirildiğinde, daire satılsa dahi alacak takip edilebilir hale gelir. Uzun süredir ödemeyen ve satış ihtimali olan dairelerde en etkili güvence budur.

Kiracı da sorumlu mudur?

Evet — ama sınırlı olarak. Bağımsız bölümde kira sözleşmesine dayanarak sürekli faydalanan kişiler, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve kiracı ödediği tutarı kira borcundan düşer. Bu nedenle yönetimin asıl muhatabı her zaman kat malikidir.

Yöneticinin kaçınması gereken üç şey

1. Su veya elektriği kesmek. Ortak alandan gelen bir hizmeti tek taraflı kesmek, yöneticiyi hukuken zor durumda bırakır. Yaptırım yolu icradır, fiilî baskı değil.

2. Borçlu listesini ilan panosuna asmak. Kişisel verilerin korunması açısından risklidir. Borç bilgisi ilgilisine bireysel olarak bildirilir.

3. Takibi geciktirmek. Alacak büyüdükçe tahsil edilebilirliği düşer. Üç aylık gecikmede başlatılan takip, on sekiz aylık gecikmede başlatılandan çok daha yüksek oranda sonuç verir.

Örnek bir takip takvimi

Gecikmeye tepki vermenin en etkili yolu, bunu kişiye göre değil takvime göre yapmaktır. Kat malikleri kurulunun onayladığı bir kademe şeması, hem adil olur hem de yöneticiyi "kimseyi kayırmama" tartışmasından çıkarır:

Gecikme	Aksiyon
15 gün	Hatırlatma mesajı ve güncel cari hesap dökümü
45 gün	Yazılı bildirim; gecikme tazminatının işlemeye başladığının hatırlatılması
75 gün	Ödeme planı teklifi (taksitlendirme) ve son uyarı
90 gün	İcra takibinin başlatılması
Süregelen borç	Kanuni ipotek hakkının tapuya tescili için değerlendirme

Ödeme planı teklifi bu şemanın en çok işe yarayan basamağıdır: gerçekten ödeyemeyen kat malikleri çoğu zaman taksitle çözülür, ödemek istemeyenler ise bu aşamada belli olur.

Yönetim tarafında ne yapmalı?

Tahsilatı ayakta tutan şey hukuk değil, düzendir: her daire için güncel cari hesap, her ay düzenli borç bildirimi, gecikmede otomatik ve eşit uygulanan bir prosedür. Bunları kuran binalarda icraya giden dosya sayısı belirgin biçimde azalıyor.

SQM Yönetim olarak yönettiğimiz binalarda her bağımsız bölüm için aylık cari hesap tutuyor, gecikmeleri kademeli ve eşit uygulanan bir prosedürle takip ediyoruz. Binanızın tahsilat sürecini konuşmak için 0543 940 92 66.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz.