Merkezi Isıtmada Isı Payı Nasıl Paylaştırılır? Pay Ölçer ve %70/%30 Kuralı

Merkezi ısıtmalı binalarda yılın en çok tartışma çıkaran kalemi ısınma gideridir. "Ben az yakıyorum ama fatura komşumla aynı geliyor", "boş daire neden ödüyor", "pay ölçer taktırmak zorunda mıyım" — her sezon aynı sorular döner. Oysa paylaşımın nasıl yapılacağı yöneticinin takdirine bırakılmış değil; bir yönetmelikle kural altına alınmış durumda.

Yasal çerçeve: kural nereden geliyor?

Dayanak 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı çıkarılan Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmeliktir.

Yönetmelik, merkezi veya bölgesel ısıtma sistemiyle ısıtılan ve birden fazla bağımsız bölümü olan binaları kapsar. Yakıt türü, binanın yaşı ya da metrekaresi bakımından bir ayrım yoktur. Mevcut binalar için uyum tarihi 2 Mayıs 2012 olarak belirlenmişti; yani bugün merkezi sistemle ısınan çok daireli bir binada ısı ölçer veya pay ölçer bulunması hukuken zorunludur.

Burada sık karşılaşılan bir yanılgıyı baştan kapatalım: kat malikleri kurulu kararıyla bu zorunluluk kaldırılamaz. Oy birliğiyle alınmış olsa bile, kanuna aykırı bir karar geçerli sayılmaz.

%70 / %30 kuralı

Yönetmeliğin 8. maddesi paylaşımı ikiye ayırır:

Yani toplam ısınma giderinin yaklaşık üçte biri, hiç kimsenin tüketimine bağlı olmayan sabit bir yüktür: borular, kolektörler, sirkülasyon, merdiven boşluğunun ısınması ve binanın donmaması için gereken asgari sıcaklık. Bu kalemin ölçüme bağlanması zaten mümkün değildir.

"Hiç yakmıyorum" diyen daire ne öder?

Bu, sezonun en sık sorulan sorusudur ve cevabı nettir: vanasını tamamen kapatan ya da dairesini hiç kullanmayan bağımsız bölüm de %30'luk paydan sorumludur.

Mantığı şudur: termostatik vanalar, ortam sıcaklığının belirli bir eşiğin — pratikte 15 °C'nin — altına inmesini engelleyecek şekilde tasarlanır. Komşu dairelerden ve tesisattan gelen ısı, kapalı daireyi de bir ölçüde ısıtır. Bu asgari ısınma zaten %30'luk kalemin içinde hesaplandığı için, ölçülen tüketim sıfır çıksa bile kullanım alanına düşen pay ödenir.

İşletme gideri neyi kapsar, neyi kapsamaz?

%30'luk kalemin içindeki "işletme gideri" sınırlıdır:

• Kapsam içi: ısıtma sisteminin rutin bakım ve onarımı, ayrı ölçülebiliyorsa ısıtma tesisatının su ve elektrik bedeli, ölçüm cihazlarının okuma ve ayar giderleri.
• Kapsam dışı: kazan değişimi, büyük çaplı tesisat yenileme, personel giderleri ve genel yönetim giderleri. Bunlar ısınma faturasına değil, işletme projesindeki ilgili gider kalemine yazılır ve kendi dağıtım ölçüsüyle paylaştırılır.

Uygulamada en çok yapılan hatalardan biri, kazan revizyonu gibi büyük bir masrafı ısınma payına eklemektir. Bu, hem yönetmeliğe aykırıdır hem de az yakan daireleri haksız biçimde yükler.

Okumayı kim yapar?

Ölçüm ve paylaşım işlemi, Bakanlıktan yetki belgesi almış yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri tarafından yapılır. Yönetimin yeterli teknik donanımı ve personeli varsa bu işi kendi bünyesinde de yürütebilir; ancak çok daireli binalarda pratikte yetkili firma çalıştırmak hem hız hem de itiraz durumunda belge açısından daha güvenlidir.

Ölçüm cihazının takılmasına izin vermeyen bir bağımsız bölüm varsa, yönetimin elinde bir yol vardır: Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir. Cihaza müdahale edilmesi, mührün bozulması gibi durumlarda da aynı yol işletilir.

Sezon öncesi altı adımlık hazırlık

• Ölçüm sözleşmesini yenileyin. Okuma takvimi, raporlama formatı ve itiraz süreci sözleşmede yazılı olsun.
• Sezon başı okumasını yaptırın. Başlangıç değerleri kayıt altına alınmadan yapılan paylaşım her zaman tartışmalıdır.
• Kazan ve brülör bakımını tamamlayın. Yanma verimi ölçüm raporunu dosyalayın — yakıt tüketimini doğrudan etkiler.
• Purjaj ve denge ayarı yapın. Hava kalmış kolonlar hem şikâyet hem gereksiz tüketim üretir.
• Arızalı pay ölçerleri sezon başlamadan değiştirin. Sezon ortasında fark edilen arızalı cihaz, tüm paylaşımı tartışmalı hale getirir.
• Kat maliklerini yazılı bilgilendirin. %70/%30 kuralını, okuma tarihlerini ve itiraz yolunu tek sayfada anlatan bir duyuru, sezon boyunca gelecek soruların çoğunu baştan bitirir.

Sık sorulan sorular

Kapıcı dairesi ölçüme dahil mi?

Evet, kapıcı dairesinde de ölçüm yapılır. Yönetim, kapıcıdan yakıt bedeli tahsil etmiyorsa bu tutarı ortak gidere yazabilir; ancak ölçümün kendisi atlanmaz.

Kiracı mı öder, malik mi?

Isınma gideri, fiilen kullanan tarafın borcudur; ancak yönetimin muhatabı kat malikidir. Kiracının ödememesi, maliki sorumluluktan kurtarmaz.

Daire satılırsa sezon ortasında ne olur?

Devir tarihinde ara okuma yapılması en sağlıklı yoldur. Ara okuma yapılmazsa dönem, gün esasına göre bölüştürülür; bu da genellikle iki taraf arasında tartışma çıkarır.

Yönettiğimiz merkezi sistemli binalarda sezon öncesi okuma, bakım ve bilgilendirme adımlarını tek bir takvimde yürütüyor, paylaşım raporlarını kat maliklerine anlaşılır bir tablo olarak sunuyoruz. Binanızın ısınma sezonunu birlikte planlamak isterseniz 0543 940 92 66.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Yönetim planınızda özel hükümler bulunabileceğinden, somut durumlarda planınızı esas alınız.