Apartmanda Çatı Tamiri Kim Öder? Masraf ve Karar Rehberi

Apartmanda çatı tamiri kim öder? Kısa cevap: Çatı, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir ve bakım, onarım giderleri, aralarında başka bir anlaşma yoksa bütün kat malikleri tarafından arsa payları oranında ödenir (KMK m.4/c ve m.20/b). Yani masraf yalnızca en üst kattaki daireye kalmaz; zemin kattaki malik de "çatıdan bana fayda yok" diyerek payını ödemekten kaçınamaz. Yağmurlar başlamadan, Ekim–Kasım aylarında çatıyı kontrol ettirmek hem daha ucuz hem daha az kavgalıdır. Bu yazıda masrafın nasıl bölüneceğini, kararın kimde olduğunu ve çatı akıtıyorsa izlemeniz gereken adımları anlatıyoruz.

Çatı tamiri kim öder? Önce çatının hukuki durumu

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, bazı yerleri "her halde ortak yer" sayar. Bu listenin (c) bendinde çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları açıkça yer alır. Dolayısıyla çatı, en üst kattaki dairenin değil, binadaki bütün kat maliklerinin ortak malıdır.

Bunun pratik sonucu şudur:

• Çatının bakımı ve onarımı bütün binanın işidir; tek bir dairenin özel tadilatı gibi görülemez.
• Kanun, kat maliklerini ana gayrimenkulün bakımına ve sağlamlığını titizlikle korumaya zorunlu tutar (KMK m.19/1).
• Yönetim planınız aksini söylemiyorsa yönetici, binanın korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla görevlidir (KMK m.35/b ve h).

Çatı onarım masrafı nasıl paylaştırılır?

KMK m.20, ortak giderleri ikiye ayırır. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit bölünür. Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır. Çatı onarımı bu ikinci gruptadır. Arsa payının aidata nasıl yansıdığını aidat hesaplama ve arsa payı yazımızda örnekle anlattık.

Paylaşımda bilmeniz gereken üç nokta var:

• Kaçınma yok: Kat maliki, ortak yeri kullanmadığını ya da kendi bölümünün buna ihtiyacı olmadığını söyleyerek payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/c).
• Kusur varsa rücu: Gidere bir kat malikinin ya da onun dairesini kullanan kişinin kusurlu davranışı yol açmışsa (ör. çatıya izinsiz anten ya da klima kurarken kiremitleri kırmak), diğer malikler ödedikleri tutar için ona rücu edebilir (KMK m.20 son fıkra).
• Ödemeyen olursa: Payını ödemeyen malik için yönetici ya da diğer malikler dava açabilir veya icra takibi başlatabilir; geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (KMK m.20). Bu süreci aidat ödemeyen kat maliki yazımızda adım adım anlattık.

Büyük bir çatı yenilemesi için ayrıca para toplanacaksa, bunun yıllık işletme projesine eklenmesi ya da kat malikleri kurulunda ayrı bir kararla ek avans olarak toplanması en sağlıklı yoldur.

Çatı onarımına kim, hangi çoğunlukla karar verir?

Her çatı işi aynı değildir. Kırık kiremidin değişmesiyle çatıya yeni bir teras yapılması arasında hem karar hem masraf bakımından fark vardır. Aşağıdaki tablo genel çerçeveyi gösterir; yönetim planınızdaki özel hükümler her zaman önce okunmalıdır.

Kurulun toplanma ve karar yeter sayısı KMK m.30'da düzenlenir: kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa en geç on beş gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.

Çatı akıtıyorsa ne yapmalısınız? Adım adım

En üst katta oturuyorsanız ve tavanınızda leke ya da damla gördüyseniz, aşağıdaki sırayı izleyin:

1. Kaydedin: Lekeyi, damlayan yeri ve varsa zarar gören eşyayı tarihli fotoğraf ve videoyla belgeleyin.
2. Yöneticiye yazılı bildirin: Mesaj, e-posta ya da dilekçe fark etmez; ne zaman bildirdiğiniz kayıtlı kalsın. Yöneticinin bakım ve onarım için tedbir alma görevi KMK m.35'ten gelir.
3. Keşif ve teklif: Yönetici çatıya ehil bir usta çıkartır, acil önlemi (branda, geçici kapama) alır, kalıcı onarım için karşılaştırmalı teklif toplar.
4. Karar ve paylaşım: İşin büyüklüğüne göre kat malikleri kurulu karar verir, gider arsa payına göre bölünür.
5. Anlaşma olmazsa: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Anlaşma çıkmazsa uyuşmazlık sulh mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1).

Ustayı kendiniz çağırıp masrafı sonra isteyebilir misiniz?

Dikkatli olun. KMK m.19/2'ye göre bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat ve onarım yaptıramaz. Kanun bunun bir istisnasını da sayar: Ortak yerdeki bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, projesine ve tekniğine uygun onarım için rıza aranmaz. Bu yüzden önce yönetici ve kurul yolunu deneyin; kendi başınıza iş yaptırıp sonra pay istemek uzun bir tartışmaya dönüşebilir.

Yönetici ya da başka bir kat maliki yükümlülüğünü yerine getirmediği için zarar görüyorsanız, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (KMK m.33). Bir kat malikinin kusuruyla binaya ya da diğer dairelere verdiği zarardan sorumlu olduğunu da unutmayın (KMK m.19 son fıkra).

Kış öncesi çatı kontrol listesi

Akıntıların çoğu ilk sağanakta ortaya çıkar. Ekim ayı, aşağıdaki kontroller için doğru zamandır:

• Kırık, kaymış veya eksik kiremitlerin değiştirilmesi
• Yağmur oluklarının ve inişlerin yaprak ve çamurdan temizlenmesi
• Baca diplerindeki ve çatı birleşim yerlerindeki yalıtımın kontrolü
• Çatı arasında nem, küf ya da su izi olup olmadığına bakılması
• Çatıdaki anten, güneş paneli gibi ekipmanların sabitlemesinin kontrolü
• Kontrol sonucunun fotoğraflarla birlikte yönetim dosyasına eklenmesi

Bu kontrolleri yılda en az bir kez programa bağlamak, sürpriz faturaları azaltır. Periyodik bakım planımızda çatı ve oluk kontrolleri takvime yazılır. Kendi yönetim yazılımımız SQMax'ta sakinler arızayı WhatsApp hattımızdan fotoğrafla bildirir, kaydın durumunu takip eder; onarım gideri gelir-gider tablosuna işlenir ve her kat maliki payını telefonundan cari ekstresinde görür. Böylece "bu para nereye gitti" sorusu toplantıya kalmaz.

Sık Sorulan Sorular

Çatı tamirini sadece üst kat mı öder?

Hayır. Çatı ortak yerdir (KMK m.4/c) ve onarım gideri, aksine anlaşma yoksa bütün kat maliklerince arsa payı oranında ödenir (KMK m.20/b). Hasara üst kattaki malikin kusuru yol açmışsa diğerleri ona rücu edebilir.

Kiracı çatı tamiri masrafına katılır mı?

Kat malikleri kuruluna karşı borçlu kat malikidir. KMK m.22, kiracıyı bu borçtan kira tutarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumlu tutar ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ev sahibiyle kiracı arasındaki paylaşımda ise kira sözleşmesine bakılır; Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurmakla (m.301), kiracı ise olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür (m.317).

Çatıya ısı yalıtımı yaptırmak için oybirliği gerekir mi?

Hayır. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri kararla yapılır ve gideri arsa payı oranında ödenir (KMK m.42/4).

Yönetici çatıyı yaptırmıyorsa ne yapabilirim?

Önce yazılı bildirim yapın ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmasını isteyin. Sonuç alamazsanız arabulucuya başvurduktan sonra sulh mahkemesine gidebilir, hâkimin müdahalesini isteyebilirsiniz (KMK m.33, 6325 sayılı Kanun m.18/B).

Binanız için ücretsiz ön görüşme: 0543 940 92 66 (telefon ve WhatsApp). Ön görüşmenin ardından 48 saat içinde binanızın tesis kontrolünü yapıp işletme projesi ve fiyat teklifimizi iletiyoruz. Çatı ve kış hazırlığı dahil bina ve site yönetimi hizmetimizi inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışınız.