Apartman Yöneticisi Nasıl Değiştirilir? Kadıköy İçin Adım Adım Rehber

Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir? Kısaca: kat malikleri kurulu toplanır ve yeni yöneticiyi kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile seçer (KMK m.34). Bunun için ocak ayındaki olağan toplantıyı beklemeniz gerekmez; kat maliklerinin üçte biri olağanüstü toplantı isteyebilir (KMK m.29) ve kurul, haklı bir sebep çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41). Aşağıda süreci Kadıköy ve çevresindeki apartmanları göz önünde tutarak adım adım anlatıyoruz.

Kadıköy'de yönetici değişikliği neden sonbaharda gündeme gelir?

Moda’dan Göztepe’ye, Feneryolu’ndan Caddebostan’a pek çok apartmanda yöneticilik bir kat malikinin gönüllü çabasıyla yürür. Gönüllü yönetici taşındığında, yorulduğunda ya da hesaplar konusunda güven sarsıldığında konu çoğu zaman sonbaharda masaya gelir. Çünkü ısıtma sezonu başlamadan kazan ve kombi bakımı, yakıt ödemeleri ve asansör sözleşmeleri gibi işlerin sahipsiz kalması istenmez.

İyi haber şu: Kanun yönetici değişikliğini yıl sonunu beklemeden yapmanıza izin veriyor. Önemli olan, toplantının ve kararın usule uygun olması. Usulsüz bir toplantıda alınan karar, iptal davasıyla geri dönebilir.

Apartman yöneticisi nasıl değiştirilir? Kanunun çizdiği çerçeve

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) ilgili hükümleri şöyle özetlenebilir:

• Kim seçer? Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır (KMK m.34).
• Ne zaman? Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar seçilebilir (KMK m.34). Yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse yıllık toplantı her takvim yılının ilk ayında yapılır (KMK m.29).
• Arada değiştirilebilir mi? Evet. Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (KMK m.41).
• Yönetici kimden olur? Kat maliklerinden biri, dışarıdan bir kişi ya da üç kişilik bir yönetim kurulu olabilir (KMK m.34).
• Zorunlu mu? Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur (KMK m.34).

Adım adım: olağanüstü toplantıyla yönetici değişikliği

1. Gerekçeyi ve imzaları toplayın

Olağanüstü toplantıyı yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri isteyebilir (KMK m.29). Mevcut yönetici toplantıya yanaşmıyorsa, kat maliklerinin üçte biri imzalı bir çağrıyla süreci kendisi başlatabilir. Gerekçeyi kısa ve somut yazın: hesap verilmemesi, ödemelerin aksaması, yöneticinin taşınması gibi.

2. Çağrıyı en az 15 gün önce yapın

Çağrı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla yapılır ve toplantının sebebi bildirilir (KMK m.29). Aynı çağrıda, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de yazılır; iki toplantı arasında en az yedi gün olmalıdır (KMK m.29).

3. Toplantıda yeter sayıya dikkat edin

Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (KMK m.30). Yönetici seçimi için ise KMK m.34'teki özel çoğunluk, yani tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Her kat malikinin bir oyu vardır; vekâletle oy kullanılabilir, ancak kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (KMK m.31).

4. Kararı karar defterine yazın

Karar, sayfaları noter onaylı karar defterine yazılır ve toplantıdaki bütün kat maliklerince imzalanır; karşı oy verenler gerekçelerini yazarak imzalar (KMK m.32). Yeni yöneticinin adı, görev başlangıcı ve devir teslim tarihi karara açıkça geçmelidir.

5. Devir teslimi tutanağa bağlayın

Yönetici, kararları, giderleri ve belgeleri karar defterine işlemek ve bir dosyada saklamakla yükümlüdür (KMK m.36). Kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (KMK m.38); vekil de yürüttüğü işin hesabını vermek ve bu iş için aldıklarını teslim etmekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.508). Bu yüzden devirde aşağıdaki tabloyu tutanakla kontrol edin.

6. Yeni yöneticiyi duyurun

Yöneticinin adı, soyadı ile iş ve ev adresi binanın girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılmalıdır (KMK m.34). Bu, aynı zamanda sakinlerin kime başvuracağını bilmesini sağlar.

Devir teslim kontrol listesi

Devir tutanağını eski ve yeni yönetici birlikte imzalasın; eksik belge varsa tutanağa yazılsın. Yazılımla yönetilen binalarda bu adım çok daha kısa sürer: SQMax'te aidat takibi, banka ekstresiyle otomatik eşleşen tahsilatlar ve gelir-gider kayıtları tek yerde durduğu için yeni yönetici ilk günden aynı tabloyu görür.

Yönetici devretmezse ya da kurul toplanamazsa

• Kurul toplanıp yönetici atayamıyorsa: Kat maliklerinden biri, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını isteyebilir (KMK m.34).
• Mahkemenin atadığı yönetici: Atamadan itibaren altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa atamayı yapan mahkeme değişikliğe izin verebilir (KMK m.34).
• Eski yönetici hesap vermiyor veya belge teslim etmiyorsa: Hesap verme ve teslim yükümlülüğü vekalet hükümlerinden doğar (KMK m.38, TBK m.508). Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Hangi yolun izleneceğini bir avukatla netleştirin.

Yönetici değiştiğinde ücret ve aidat muafiyeti konusunu da aynı toplantıda karara bağlamak işinizi kolaylaştırır; ayrıntılar için yönetici aidat öder mi yazımıza bakabilirsiniz. Yeni yöneticinin ilk işlerinden biri de güncel bir işletme projesi hazırlamaktır.

Profesyonel yönetime geçmek isteyen Kadıköy apartmanları için

Kanun, yöneticinin dışarıdan da seçilebileceğini açıkça söyler (KMK m.34). Gönüllü yönetici bulmakta zorlanan binalarda profesyonel bir firmaya geçiş, aynı karar yöntemiyle yapılır: toplantı, çoğunluk kararı, karar defteri ve devir tutanağı. Kadıköy site ve apartman yönetimi sayfamızda bölgede nasıl çalıştığımızı, bina ve site yönetimi sayfamızda da hizmet kapsamını bulabilirsiniz. Sakinler kendi cari ekstrelerini telefonlarından ya da WhatsApp hattımızdan görebildiği için "param nereye gitti" sorusu toplantıya kalmaz.

Sık Sorulan Sorular

Yönetici istifa etmezse yeni yönetici seçilebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu haklı bir sebep çıktığında yöneticiyi her zaman değiştirebilir (KMK m.41). Yeni yönetici, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir (KMK m.34).

Olağanüstü toplantıyı kimler isteyebilir?

Yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri. Çağrı en az 15 gün önce, sebebi belirtilerek imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla yapılır (KMK m.29).

Toplantıya katılmayan kat maliki karara itiraz edebilir mi?

Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açabilir (KMK m.33). Dava öncesi arabuluculuk şartını da göz önünde bulundurun (6325 sayılı Kanun m.18/B).

Yönetici sekiz daireden küçük binada da zorunlu mu?

Zorunluluk sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü binalar içindir (KMK m.34). Daha küçük binalarda da yönetici seçmek, işlerin kimde olduğunu netleştirdiği için faydalıdır.

Binanız için ücretsiz ön görüşme: 0543 940 92 66 (telefon ve WhatsApp). Ön görüşmeden sonra 48 saat içinde tesis kontrolü, işletme projesi ve fiyat teklifinizi hazırlıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışınız.