Mantolama Kararı: Apartmanda Kaç Kişinin Onayı Gerekir?

Apartmanınızda mantolama yaptırmak istiyorsanız kısa cevap şu: Mantolama kararı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 42. maddesine göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınır; oybirliği gerekmez. Masraf ise arsa payı oranında paylaştırılır. Dış cephenin rengi de değişecekse işin içine ayrıca beşte dört yazılı rıza kuralı girer. Kış yaklaşırken bu soruyu soran yöneticiler ve kat malikleri için konuyu adım adım anlatıyoruz.

Mantolama kararı için kaç kişinin onayı gerekir?

Mantolama, kanunun diliyle "ısı yalıtımı"dır. KMK m.42'nin dördüncü fıkrası, kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımının kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilecek kararla yapılacağını söyler. Bu çift şartlı bir çoğunluktur:

• Sayı çoğunluğu: Lehte oy veren kat maliki sayısı, tüm kat maliklerinin yarısından fazla olmalı.
• Arsa payı çoğunluğu: Lehte oy verenlerin arsa payları toplamı, binanın toplam arsa payının yarısından fazla olmalı.

İki şarttan biri tutmazsa karar çıkmaz. Aşağıdaki örnek, uygulamada en sık gözden kaçan noktayı gösteriyor:

İkinci toplantıya dikkat: KMK m.30, ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğunu yeterli sayar; ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümleri saklı tutar. Mantolama için m.42/4 özel bir çoğunluk öngördüğünden, ikinci toplantıda da tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunu sağlamak en güvenli yoldur. Arsa paylarını tapudan ya da yönetim planından önceden çıkarırsanız toplantıda hesap kolaylaşır; arsa payı mantığını aidat hesaplama yazımızda anlatmıştık.

Cephe rengi değişecekse kural ağırlaşır

Mantolama çoğu zaman yeni bir dış cephe boyasıyla biter. KMK m.19/2, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde "değişik renkte dış badana veya boya" yaptırılamayacağını söyler. Bu yüzden:

• Cephe mevcut rengiyle bitecekse m.42/4'teki çoğunluk kararı esas alınır.
• Renk değişecekse, tartışma çıkmaması için kat maliklerinin beşte dördünden ayrıca yazılı rıza alın ve bunu karar defterine ekleyin.

Aynı maddede ısıtma sisteminin merkeziden bireysele çevrilmesi de düzenlenir: toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binalarda bu dönüşüm için sayı ve arsa payı olarak oybirliği gerekir. Mantolama ile kombi dönüşümünü aynı gündemde konuşacaksanız bu farkı unutmayın.

Mantolama masrafı kim öder?

KMK m.42/4, ısı yalıtımı için yapılacak ortak işlerin giderlerinin arsa payı oranında ödeneceğini açıkça yazar. Yani eşit bölüşüm değil, arsa payı esas alınır. Bunun pratik sonuçları:

• Karşı oy verenler de öder. KMK m.32'ye göre bütün kat malikleri kurul kararlarına uymakla yükümlüdür; m.42/4 de gideri tüm malikler arasında arsa payına göre paylaştırır. Karara itirazınız varsa yolu aşağıda anlattık.
• Geciken ödeme için gecikme tazminatı işler. KMK m.20'ye göre gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder; yönetici dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.
• Toplu ödeme zorsa taksit konuşun. Taksit yapılacaksa taksit sayısını ve vadeleri kararın içine yazın; bu, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.

Mantolama gibi büyük bir işte en çok güveni sarsan şey, kimin ne kadar ödediğinin görünmemesidir. SQM olarak yönettiğimiz binalarda bu tür ek ödemeleri aidattan ayrı bir kalem olarak izliyoruz; kendi yazılımımız banka hareketlerini otomatik eşleştiriyor ve her kat maliki kendi cari ekstresini WhatsApp hattından görebiliyor. Ödemeyenlerle ilgili yol haritası için aidat ödemeyen kat maliki yazımıza bakabilirsiniz.

Adım adım: toplantıdan iskeleye apartman mantolama süreci

1. Keşif ve ön inceleme. Cephenin durumu, ölçüleri, çatlak ve rutubet sorunları yerinde görülsün; çatı ve oluk sorunu varsa önce o çözülsün (çatı tamiri yazımız).
2. Karşılaştırılabilir teklifler. Birden fazla firmadan aynı malzeme kalınlığı, aynı yalıtım sistemi ve aynı iş kalemleriyle teklif isteyin.
3. Toplantıya çağrı. Olağan toplantıyı beklemeyecekseniz KMK m.29'a göre yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte biri kurulu toplantıya çağırabilir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce imzalatılarak ya da taahhütlü mektupla yapılır ve gündemde mantolama açıkça yazılır.
4. Karar ve karar defteri. Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanınca karar, karar defterine yazılır ve toplantıdakilerce imzalanır; karşı oy verenler gerekçelerini yazarak imzalar (KMK m.32).
5. Sözleşme ve malzeme. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.27 cephe malzemesi için şart koyar: yüksekliği 28,50 metreyi aşan binalarda dış cephe zor yanıcı, diğer binalarda en az zor alevlenici malzemeden olmalıdır. Isı yalıtım sistemi akredite bir laboratuvarca sertifikalandırılmış olmalı; 28,50 metreden alçak ve dış cephesi zor alevlenici malzemeden olan binalarda zeminden itibaren 1,5 metrelik kısım hiç yanmaz malzemeyle kaplanmalı; bu binalardan yüksekliği 6,50 metreyi aşanlarda pencere kenarlarında hiç yanmaz malzemeden yangın bariyerleri bulunmalıdır. Bu şartları sözleşmeye yazdırın.
6. Ödeme planı ve iş takibi. Pay dağılımını arsa payına göre çıkarın, ödemeleri ayrı kalemde izleyin, iş bitiminde teslim tutanağı düzenleyin.

Mantolama kararına itiraz edilebilir mi?

Evet. KMK m.33'e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süreler kısadır:

• Toplantıya katılıp karşı oy veren kat maliki: karar tarihinden itibaren bir ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Süreler kısa olduğu için itiraz düşünüyorsanız vakit kaybetmeden bir avukata danışın. Yöneticiler açısından en iyi korunma ise usule uygun çağrı, doğru hesaplanmış çoğunluk ve eksiksiz bir karar defteridir.

Yönetici olarak nelere dikkat etmelisiniz?

Mantolama, bir binanın birkaç yılda bir karşılaştığı en büyük harcamalardan biridir. Süreci sağlıklı yürütmek için şu kontrol listesini öneririz:

• Arsa payı listesini tapudan doğrulayın; hesap hatası kararı tartışmalı hâle getirir.
• Teklifleri tablo hâlinde kat maliklerine önceden gönderin, toplantıda ilk kez göstermeyin.
• Renk değişecekse beşte dört yazılı rızayı ayrıca toplayın.
• Sözleşmeye yalıtım sisteminin sertifikasını, yangın yönetmeliğine uygunluğu, iş takvimini ve teslim şartlarını yazdırın.
• İskele kurulumu, balkon ve pencere erişimi için sakinlere tarihleri önceden duyurun.
• Ödemeleri aidattan ayrı izleyin ve düzenli olarak paylaşın.

Bu işlerin tamamını kendiniz yürütmek istemiyorsanız bina ve site yönetimi hizmetimiz kapsamında toplantı hazırlığından teklif karşılaştırmasına, ödeme takibinden iş teslimine kadar süreci birlikte planlayabiliriz.

Sık Sorulan Sorular

Mantolama için oybirliği gerekir mi?

Hayır. KMK m.42/4'e göre kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir. Dış cephe rengi değişecekse KMK m.19/2'deki beşte dört yazılı rıza ayrıca gündeme gelir.

Mantolama masrafı eşit mi bölünür?

Hayır. KMK m.42/4, ısı yalıtımına ilişkin ortak işlerin giderlerinin arsa payı oranında ödeneceğini söyler.

Karşı oy verdim, yine de ödemek zorunda mıyım?

Usulüne uygun alınmış bir karar bütün kat maliklerini bağlar (KMK m.32). Karara itiraz etmek istiyorsanız KMK m.33'teki bir aylık süreyi kaçırmadan, arabuluculuk şartını da göz önünde tutarak hukuki yola başvurmanız gerekir.

Mantolama malzemesi için bir zorunluluk var mı?

Evet. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.27, bina yüksekliğine göre dış cephenin zor yanıcı ya da en az zor alevlenici malzemeden olmasını ve yalıtım sisteminin akredite laboratuvarca sertifikalandırılmasını ister.

Binanız için ücretsiz ön görüşme: 0543 940 92 66 (telefon ve WhatsApp). Ön görüşmeden sonra 48 saat içinde tesis kontrolü, işletme projesi ve fiyat teklifinizi hazırlıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışınız.