Cam Balkon İçin Komşu Onayı Gerekir mi?

Kısa cevap: Evet. Cam balkon, balkonunuzun içinde dursa da binanın dış cephesini ve mimari görünümünü değiştirir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir; uygulamada cam balkon için de bu oran aranır. Yani cam balkon için komşu onayı, toplantıya kaç kişinin geldiğinden bağımsız olarak, binadaki bütün maliklerin beşte dördünün imzası demektir. Aşağıda bu onayın nasıl toplanacağını, yönetim planının rolünü ve onaysız yapılan cam balkonda nelerin olabileceğini adım adım anlatıyoruz.

Cam balkon için komşu onayı neden gerekiyor?

Balkonun içi sizin bağımsız bölümünüze aittir; ancak balkonu dışarıdan kapatan cam sistem binanın cephesine eklenen bir tesistir. Kanun bu konuda iki temel kural koyar:

• KMK m.19/1: Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür.
• KMK m.19/2: Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz; dış cepheyi değişik renkte boyatamaz.

Cam balkon dış görünümü değiştirdiği için bu kapsamda değerlendirilir. Sistemin katlanır ya da sökülebilir olması tek başına onay ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Ayrıca KMK m.18'e göre bu yükümlülükler kiracılar için de geçerlidir: Daireyi kiralayan kişi cam balkon yaptırmak isterse hem ev sahibinin izni hem de beşte dört yazılı rıza gerekir.

Kaç kişinin imzası gerekir? Hesap nasıl yapılır?

En sık yapılan hata, oranı genel kurula katılanlar üzerinden hesaplamaktır. Kanun "bütün kat maliklerinin beşte dördü" der. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir binada en az 16 malikin yazılı rızası gerekir; toplantıya 12 kişi gelip hepsi "evet" dese bile bu yeterli değildir. Hesaplamada dikkat edilecek noktalar:

• Oran yazılı rıza içindir; sözlü onay veya WhatsApp grubundaki "olur" mesajı yerine geçmez.
• Rıza metninde hangi dairenin, hangi model ve renkte cam balkon yaptıracağı açıkça yazmalıdır.
• Yönetim planında balkonlarla ilgili daha ayrıntılı bir kural varsa ona da uyulur. KMK m.28'e göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; değiştirilmesi için de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir.

Hangi işte hangi oran aranır?

Onay süreci adım adım

Cam balkon talepleri genellikle sonbaharda, havalar soğumaya başlarken artar. Talep geldiğinde yönetici ya da yönetim kurulu olarak şu sırayı izlemenizi öneriyoruz:

1. Yönetim planını okuyun. Balkon, cephe veya tip birliğiyle ilgili özel bir hüküm olup olmadığına bakın.
2. Onaylı projeyi kontrol edin. Belediyedeki onaylı mimari proje ve imar mevzuatı ayrı bir konudur; kat maliklerinin rızası bu kontrolün yerine geçmez.
3. Tek tip model belirleyin. Renk, profil ve sistem türü için bir öneri hazırlayın. Cephede her dairenin farklı sistem yaptırması hem görüntüyü bozar hem de ileride anlaşmazlık çıkarır.
4. Beşte dört yazılı rızayı toplayın. İmzaları bütün kat malikleri üzerinden sayın; vekâleten imza varsa vekâletnameyi dosyaya ekleyin.
5. Kararı ve imzaları saklayın. Kat malikleri kurulu kararlarını karar defterine işleyin (KMK m.32); imzalı rıza listesini yönetim dosyasında tutun.
6. Uygulamayı denetleyin. Montaj sırasında taşıyıcı sisteme zarar verilmemelidir. KMK m.19'a göre kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz ve kusuruyla verdiği zarardan diğer maliklere karşı sorumludur.

Onaysız yapılan cam balkonda ne olur?

Beşte dört yazılı rıza olmadan yapılan cam balkonda diğer kat malikleri ya da yönetim, sistemin kaldırılmasını ve balkonun eski hâline getirilmesini talep edebilir. İzlenecek yol şöyledir:

• Önce konuşma ve genel kurul: KMK m.32'ye göre ana gayrimenkulün kullanımından doğan anlaşmazlıklar öncelikle kat malikleri kurulunda görüşülür. Çoğu durumda tek tip modele uyum ve eksik imzaların tamamlanması sorunu çözer.
• Arabuluculuk: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
• Sulh hukuk mahkemesi: Anlaşma sağlanamazsa KMK'dan doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemesinde görülür (KMK Ek m.1). Borcunu yerine getirmeyen malik veya kiracı için hâkimin müdahalesi istenebilir (KMK m.33).

Belediyenin imar mevzuatı açısından yapacağı değerlendirme ise kat malikleri arasındaki bu süreçten ayrıdır. Benzer bir kat mülkiyeti sürecini mantolama kararı yazımızda da anlattık.

Yönetici olarak ne yapmalısınız?

Yöneticinin görevi cam balkona "evet" ya da "hayır" demek değil, kanuni süreci düzgün işletmektir. Pratik öneriler:

• Talebi yazılı alın ve bir sonraki genel kurul gündemine ekleyin.
• Kat maliklerine tek tip model önerisini, örnek görseli ve teknik açıklamayı önceden gönderin.
• Rıza listesini daire numarası, malik adı, imza ve tarih sütunlarıyla hazırlayın.
• Onaysız montaj başladıysa durumu tutanakla belgeleyin ve konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın.

SQM Yönetim olarak yönettiğimiz binalarda bu tür talepleri genel kurul gündemine biz hazırlıyor, rıza listelerini ve kararları düzenli tutuyoruz. Kendi geliştirdiğimiz SQMax yazılımıyla aidat takibini ve gelir-gider kayıtlarını şeffaf tutuyor, sakinlerin cari ekstresini WhatsApp hattından paylaşıyoruz; böylece cephe gibi ortak konulardaki kararlar da kayıt altında kalıyor. Hizmet kapsamımızı bina ve site yönetimi sayfamızda inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Cam balkon için toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli mi?

Hayır. KMK m.19/2, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar. Oran, toplantıya katılanlara göre değil binadaki toplam kat maliki sayısına göre hesaplanır.

Katlanır cam balkon da onaya tabi mi?

Evet. Sistemin katlanır veya sökülebilir olması, dış cepheyi değiştirdiği gerçeğini ortadan kaldırmaz; bu nedenle beşte dört yazılı rıza yine aranır.

Kiracı cam balkon yaptırabilir mi?

Kiracı, ev sahibinin izni ve kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan cam balkon yaptıramaz. KMK m.18'e göre kat maliklerinin borçları kiracılara da uygulanır.

Onaysız cam balkon için hemen dava açılabilir mi?

KMK'dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine gidilebilir.

Binanız için ücretsiz ön görüşme: 0543 940 92 66 (telefon ve WhatsApp). Ön görüşmeden sonra 48 saat içinde tesis kontrolü, işletme projesi ve fiyat teklifi hazırlıyoruz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışınız.